Kuća roh-bau Ilidža Osjek 470m², okućnica 2.000m², 6 soba, 399.000 KM

Kuća roh-bau Ilidža Osjek 470m² + okućnica 2.000m² – 6 spavaćih, bazen, 399.000 KM

Ulaganje ili dom po vašoj mjeri – prostrana kuća u roh-bau fazi od 470m² na okućnici od 2.000m² u Osjeku. Ova kuća za prodaju na Ilidži sa građevinskom dozvolom za 300m², 6 spavaćih soba, 3 dnevna boravka i priključkom za vanjski bazen nudi jedinstvenu priliku da kreirate dom potpuno prema vašoj viziji uz uštedu 30-40% u odnosu na gotovu nekretninu iste veličine[web:26][web:29].

## Osnovne informacije

📍 **Lokacija**: Osjek, Ilidža – mirna stambena zona blizu centra
📐 **Površina kuće**: 470 m² (roh-bau faza)
🏗️ **Građevinska dozvola**: 300 m² odobreno
🌳 **Okućnica**: 2.000 m² – ogromna parcela!
🛏️ **Spavaće sobe**: 6 (4 sa vlastitim kupatilima)
🏠 **Dnevni boravci**: 3 sa kuhinjama i trpezarijama
🚿 **Kupatila**: Više planirano (4+ sa vlastitim kupatilima u sobama)
🏊 **Bazen**: Priključak spreman za vanjski bazen!
🔥 **Grijanje**: Fleksibilno – plin, toplotne pumpe ili po želji
⚡ **Struja**: 2 priključka trofazne struje instalirani
💧 **Instalacije**: Gradska kanalizacija + vodovod instalirani
🏡 **Balkoni**: 2 sobe sa balkonima
🔑 **Stanje**: Roh-bau – spremno za podove, stolariju, keramiku
🏛️ **Ograda**: Zidana ograda postavljena
🚗 **Prilaz**: Lijep prilaz, betonska ploča za sadrvan
💵 **Cijena**: 399.000 KM (849 KM/m² – izuzetno povoljno!)

## Opis nekretnine

Ova kuća za prodaju u Osjeku predstavlja rijetku priliku za one koji traže prostran objekat sa ogromnom okućnicom od 2.000m² i potpunom slobodom u kreiranju vlastitog doma. Roh-bau faza znači da su svi sustavni radovi učinjeni – temelj, zidovi, krov, instalacije – dok vi birate podove, stolariju, keramiku, sanitarije i unutrašnje uređenje potpuno prema svojoj viziji[web:29][web:40].

**Ključna prednost**: Cijena od 849 KM/m² za kuću ove veličine sa okućnicom 2.000m² je 40-50% niža od gotove nekretnine, što omogućava značajne uštede ili ulaganje u vrhunske materijale prema vašem izboru[web:24][web:26].

### Raspored prostorija (470m² ukupno)

**PROSTORI SA MOGUĆNOŠĆU PERSONALIZACIJE:**

- **6 spavaćih soba** – dovoljno za veliku porodicu ili više generacija
- **4 spavaće sobe sa vlastitim kupatilima** – privatnost i udobnost
- **3 dnevna boravka sa kuhinjama i trpezarijama** – mogućnost više stambenih jedinica!
- **2 sobe sa balkonima** – vanjski prostor
- **Više kupatila** – planirano za maksimalnu udobnost

**MOGUĆNOST ORGANIZACIJE:**
- Jedna velika porodična kuća (470m²)
- Glavni stan + 2 manjа stana za najam
- Boutique hotel ili turistički smještaj (6 soba!)
- Poslovni prostor + stanovanje
- Dom za više generacija sa odvojenim ulazima

### Instalacije i priključci – VEĆ UČINJENO!

✅ **2 priključka trofazne struje** – dovoljno za cijelu kuću + bazen + saunu
✅ **Gradska kanalizacija** – instalirana i priključena
✅ **Vodovod** – instaliran
✅ **Priključak za plin** – spreman za centralno grijanje na gas
✅ **Sideľ dimnjaci** – mogućnost kamina ili TA peći
✅ **Priključak za vanjski bazen** – instalacije spremne!
✅ **Betonska ploča za sadrvan** – parking spreman
✅ **Zidana ograda** – privatnost osigurana

### Vanjski prostor – 2.000m² okućnica!

🌳 **Ogromna parcela 2.000m²:**
- Prostor za bazen (priključak spreman!)
- Vrt sa voćnjakom
- Dječje igralište
- Sportski tereni
- Ljetna kuhinja i roštilj zona
- Parking za više vozila
- Dodatni pomoćni objekti

🏊 **Priključak za vanjski bazen:**
- Instalacije već učinjene
- Električni priključak spreman
- Kanalizacija za bazen spremna
- Ušteda 5.000-10.000 KM na instalacijama

🚗 **Betonska ploča:**
- Spreman sadrvan
- Parking za 4+ automobila
- Ne treba dodatno ulaganje

🏛️ **Zidana ograda:**
- Potpuna privatnost
- Sigurnost za djecu i ljubimce
- Estetski uređeno

### Mogućnosti grijanja – POTPUNA FLEKSIBILNOST

Vi birate sustav grijanja prema vašim potrebama i budžetu:

✅ **Gradski plin** – priključak spreman, najjeftinija opcija za grijanje
✅ **Toplotne pumpe** – ekološki, niska režija, savremeno
✅ **Podno grijanje** – udobnost, može sa plinom ili toplotnim pumpama
✅ **TA peći** – Sideľ dimnjaci spremni, tradicionalno grijanje
✅ **Kombinirano** – npr. plin + toplotne pumpe + kamin

## Investiciona analiza – KONKRETNI BROJEVI

### **Trenutna cijena**: 399.000 KM (849 KM/m²)
### **Trošak dovršetka**: 150.000-200.000 KM (zavisno od standarda)
### **Ukupno ulaganje**: 549.000-599.000 KM
### **Tržišna vrijednost nakon**: 750.000-850.000 KM
### **Ušteda/profit**: 150.000-250.000 KM (25-42%)[web:24][web:26]

**Troškovnik dovršetka (procjena za srednji standard):**

- Podovi (laminat/parket): 25.000 KM
- Keramika (kupatila, kuhinje): 20.000 KM
- Stolarija (vrata, prozori): 40.000 KM
- Kupatila (sanitarije, opremanje): 30.000 KM
- Kuhinje (3 kuhinje): 25.000 KM
- Grijanje (plin instalacija): 25.000 KM
- Električne instalacije završetak: 15.000 KM
- Fasada i ostalo: 20.000 KM
- **UKUPNO: ~200.000 KM za srednji standard**

**Za luksuzni standard**: +50.000-100.000 KM (mramor, vrhunske kuhinje, smart home)

### **SCENARIJ 1: Porodična kuća sa bazenom**

**Ulaganje:**
- Kupovina: 399.000 KM
- Dovršetak (luksuzni): 250.000 KM
- Bazen (10×5m): 50.000 KM
- **Ukupno: 699.000 KM**

**Dobijate:**
- Luksuzna kuća 470m² + bazen + parcela 2.000m²
- Tržišna vrijednost: 900.000+ KM
- **Ušteda: 200.000+ KM u odnosu na kupovinu gotove**

---

### **SCENARIJ 2: Turistički smještaj (6 soba)**

**Ulaganje:**
- Kupovina + dovršetak: 599.000 KM
- Bazen: 50.000 KM
- Namještaj za 6 soba: 50.000 KM
- **Ukupno: 699.000 KM**

**Prihod:**
- 6 soba × 100 KM/noć × 120 noći = **72.000 KM godišnje**
- ROI: 10,3% godišnje
- Povrat ulaganja za 10 godina

---

### **SCENARIJ 3: Glavni stan + 2 stana za najam**

**Organizacija:**
- Glavni stan za vlasnika: 200m²
- Dvosoban stan 1: 135m²
- Dvosoban stan 2: 135m²

**Prihod od najma:**
- 2 stana × 1.000 KM/mjesec = **24.000 KM godišnje**
- Vlastiti dom + mjesečni prihod!

## Lokacija Osjek – Ilidža

Osjek je mirna stambena zona na Ilidži sa odličnom infrastrukturom i blizinom svih sadržaja[web:22][web:24].

🏛️ **Centar Ilidže** – 5-7 minuta vožnje
🏫 **Osnovna škola** – u neposrednoj blizini, sigurno za djecu
🛒 **Trgovine** – više trgovina u blizini (Konzum, Bingo)
⛪ **Vjerski objekti** – džamije i crkve dostupne
🚗 **Brza cesta** – brz pristup Sarajevu
🚌 **Javni prijevoz** – linije ka Ilidži i Sarajevu
🍽️ **Restorani** – urbani sadržaji Ilidže
🌳 **Vrelo Bosne** – 10 minuta vožnje
✈️ **Aerodrom** – 15 minuta vožnje

## Za koga je ova kuća idealna

💰 **Investitore** – ušteda 150.000-250.000 KM vs gotova kuća
🏗️ **Renovatore** – potpuna kreativna sloboda
👨‍👩‍👧‍👦 **Velike porodice** – 6 spavaćih soba, prostrana
🏨 **Turistički operatori** – 6 soba = boutique hotel
💼 **Više generacija** – 3 dnevna boravka = 3 odvojena stana
🏊 **Ljubitelje luksuza** – bazen, sauna, velika okućnica
🌍 **Dijasporu** – izgradnja doma po vlastitoj viziji
🎯 **Pametne kupce** – 40% ušteda kroz roh-bau kupovinu
🏡 **Ljubitelje privatnosti** – 2.000m² parcela, zidana ograda

## Dodatne prednosti

- **Građevinska dozvola 300m²** – pravno osigurano
- **Svi priključci instalirani** – velike uštede
- **Priključak za bazen spreman** – ušteda 5.000-10.000 KM
- **2 trofazne struje** – dovoljno za sve potrebe
- **Zidana ograda** – privatnost i sigurnost
- **Betonska ploča** – parking spreman
- **Ogromna okućnica 2.000m²** – rijetko u gradu
- **Blizina škole** – idealno za porodice
- **Osjek lokacija** – miran ali povezan
- **Fleksibilnost uređenja** – potpuna sloboda

## Zašto je cijena 399.000 KM odlična?

**Poređenje sa tržištem:**
- Gotova kuća 470m² na Ilidži: 1.200-1.500 KM/m² = 564.000-705.000 KM
- Ova kuća roh-bau: 849 KM/m² = **399.000 KM**
- **Ušteda: 165.000-306.000 KM!**

**Dodatno:**
- Okućnica 2.000m² = dodatnih 50.000-100.000 KM vrijednosti
- Priključak za bazen = ušteda 5.000-10.000 KM
- Zidana ograda = ušteda 15.000-20.000 KM
- **Ukupna vrijednost**: Kupujete nekretninu vrijednu 500.000+ KM za 399.000 KM[web:24][web:26]!

## Prednosti roh-bau kupovine

1. **Ušteda 30-50%** u odnosu na gotovu kuću
2. **Potpuna personalizacija** – birate sve materijale
3. **Kontrola kvalitete** – vidite što se ugrađuje
4. **Sustavni radovi učinjeni** – najskuplji dio gotov
5. **Fleksibilnost prostora** – organizujete po potrebi
6. **Vrhunski materijali** – uz iste troškove birate bolje
7. **Bez žurbe** – dovršavate vlastitim tempom

## Pravni status

- Građevinska dozvola za 300m² – uredno
- Uknjižena manja kućica u vlasničkim papirima
- Svi priključci legalno instalirani
- Spremno za kupoprodajni ugovor
- Moguća pomoć u dovršetku projekta

## Cijena i informacije

💵 **Cijena**: 399.000 KM (849 KM/m² – 40% ispod tržišne za gotovu!)

**Što dobijate za 399.000 KM:**
- Kuća 470m² u roh-bau fazi
- Okućnica 2.000m²
- Svi priključci instalirani (struja, voda, kanalizacija, plin)
- Priključak za bazen spreman
- Zidana ograda
- Betonska ploča za parking
- Građevinska dozvola 300m²
- **+ Ušteda 150.000-250.000 KM za dovršetak po vašem ukusu!**

**Mogućnosti plaćanja:**
- Jednokratno – moguć popust
- Fazno plaćanje – dogovor sa vlasnikom
- Kreditiranje – saradnja sa bankama

📞 **Zakažite razgledanje** – vidite potencijal kuće i ogromnu parcelu uživo!

💼 **Besplatne konsultacije:**
- Procjena troškova dovršetka
- Preporuka izvođača radova
- Pomoć u planiranju prostora
- Savjeti za najbolje rješenje grijanja

---

*Luxuri & Partneri – gradimo vaš dom iz snova.*